Weitere Entscheidung unten: BGH, 05.04.2005

Rechtsprechung
   BGH, 16.03.2005 - VIII ZR 14/04   

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https://dejure.org/2005,1248
BGH, 16.03.2005 - VIII ZR 14/04 (https://dejure.org/2005,1248)
BGH, Entscheidung vom 16.03.2005 - VIII ZR 14/04 (https://dejure.org/2005,1248)
BGH, Entscheidung vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04 (https://dejure.org/2005,1248)
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Volltextveröffentlichungen (14)

Kurzfassungen/Presse (5)

  • advogarant.de (Kurzinformation)

    Mitmieter kann nach Auszug Entlassung aus dem gemeinsamen Mietvertrag verlangen

  • onlineurteile.de (Kurzmitteilung)

    Lebensgefährtin zog aus - Nach zehn Jahren allein in der Wohnung ist der Mieter als Alleinmieter anzusehen

  • haus-und-grund-muenchen.de (Kurzinformation)

    Mietvertrag mit Ehepaar - Kündigung immer an beide

  • mietrechtsinfo.de (Leitsatz)

    Kündigung nur gegenüber verbliebenem Mieter

  • kanzlei-klumpe.de PDF, S. 8 (Leitsatz)

    Zur Frage der Wirksamkeit einer Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bei Auszug des Mitmieters

Papierfundstellen

  • NJW 2005, 1715
  • MDR 2005, 858
  • NZM 2005, 452
  • ZMR 2005, 522
 
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Wird zitiert von ... (26)Neu Zitiert selbst (4)

  • BGH, 03.03.2004 - VIII ZR 124/03

    Adressat eines Mieterhöhungsverlangens bei gemeinsamer Anmietung der Ehewohnung …

    Auszug aus BGH, 16.03.2005 - VIII ZR 14/04
    Zur Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die nach dem Auszug eines Mitmieters allein gegenüber dem die Wohnung weiter nutzenden Mieter ausgesprochen worden ist (im Anschluß an BGH, Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797).

    Ob ein zwischen dem Vermieter und einem Mitmieter geschlossener Aufhebungsvertrag zu seiner Wirksamkeit auch der Zustimmung des in der Wohnung verbleibenden Mieters bedarf, ist umstritten (BGH, Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 a m.Nachw.), kann aber im vorliegenden Fall ebenso wie in dem genannten Senatsurteil offen bleiben.

  • KG, 30.03.1992 - 2 W 1331/92

    Streitwert bei auf Abgabe einer Willenserklärung gerichteten Klage im Rahmen der …

    Auszug aus BGH, 16.03.2005 - VIII ZR 14/04
    Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird diesem in der obergerichtlichen Rechtsprechung mit Recht ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der - für eine Beendigung des Mitverhältnisses grundsätzlich erforderlichen - gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen (OLG Köln, WuM 1999, 521; KG, WuM 1992, 323;… Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, Miete, 8. Aufl., § 542 BGB Rdnr. 4 m.w.Nachw.); dem Mieter, der die Wohnung nicht kündigen, sondern allein weiter nutzen will, bleibt es aber unbenommen, dieses mit dem Vermieter zu vereinbaren (…OLG Köln, aaO).
  • OLG Köln, 21.06.1999 - 16 W 16/99

    Wohnraummietrecht - Anspruch gegen Lebensgefährten auf Mitwirkung bei Kündigung?

    Auszug aus BGH, 16.03.2005 - VIII ZR 14/04
    Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird diesem in der obergerichtlichen Rechtsprechung mit Recht ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der - für eine Beendigung des Mitverhältnisses grundsätzlich erforderlichen - gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen (OLG Köln, WuM 1999, 521; KG, WuM 1992, 323;… Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, Miete, 8. Aufl., § 542 BGB Rdnr. 4 m.w.Nachw.); dem Mieter, der die Wohnung nicht kündigen, sondern allein weiter nutzen will, bleibt es aber unbenommen, dieses mit dem Vermieter zu vereinbaren (…OLG Köln, aaO).
  • BGH, 26.11.1957 - VIII ZR 92/57

    Kündigungsrecht des Vermieters nach § 19 KO

    Auszug aus BGH, 16.03.2005 - VIII ZR 14/04
    Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden kann (BGHZ 26, 102).
  • BGH, 31.01.2018 - VIII ZR 105/17

    Außerordentliche Kündigung bei "gefährdet erscheinender" finanzieller …

    Etwas anderes wäre nur dann anzunehmen, wenn es dem Kläger gemäß § 242 BGB verwehrt wäre, sich darauf zu berufen, dass die Kündigung gegenüber allen Eintretenden auszusprechen gewesen wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter II 1, 2;… Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 5).

    cc) Ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden (Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, aaO mwN).

    dd) Auch für eine Entlassung der Tochter der verstorbenen Mieterin aus dem Mietverhältnis durch einen (formlos möglichen) Aufhebungsvertrag wäre die Zustimmung aller am Mietverhältnis beteiligten Personen (und damit auch des in der Wohnung verbliebenen Mieters) erforderlich, weil damit eine Änderung des bisherigen Vertragsverhältnisses verbunden wäre (vgl. etwa BayObLG, WuM 1983, 107, 108;… Palandt/Grüneberg, aaO, § 311 Rn. 7;… MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 535 Rn. 61;… Staudinger/V. Emmerich, aaO, Vorb. zu § 535 Rn. 79a; offengelassen in Senatsurteilen vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 b; vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, aaO unter II 1).

  • BGH, 04.05.2011 - VIII ZR 146/10

    Zur Zulässigkeit einer Klage auf zukünftige Leistung

    b) Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kann indessen nicht abschließend beurteilt werden, ob die von der Rechtsvorgängerin der Kläger ausgesprochene Kündigung wirksam ist, was voraussetzt, dass sie gegenüber allen Mietern erklärt worden ist (Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, WuM 2005, 341 unter II 1).

    Da es aus der rechtlichen Sichtweise des Berufungsgerichts auf die Frage der Wirksamkeit der Kündigungserklärung nicht ankam und offenbar auch die Parteien diesen entscheidungserheblichen Gesichtspunkt unbeachtet gelassen haben, muss den Parteien in der neuen Verhandlung Gelegenheit gegeben werden, hierzu ergänzend vorzutragen, damit das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen unter Beachtung der vom Senat zum Ausscheiden eines von mehreren Mietern entwickelten Grundsätze (Senatsurteile vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, aaO; vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NZM 2004, 419 unter II 2; Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, NZM 2010, 815; jeweils mwN;… vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 542 BGB Rn. 27 ff.) treffen kann.

  • BGH, 19.09.2018 - VIII ZR 261/17

    Fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit hilfsweise erklärter …

    Zwar kann ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden (Senatsurteile vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter II 1 mwN;… vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, WuM 2018, 153 Rn. 22).
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Rechtsprechung
   BGH, 05.04.2005 - VIII ZR 78/04   

Zitiervorschläge
https://dejure.org/2005,2181
BGH, 05.04.2005 - VIII ZR 78/04 (https://dejure.org/2005,2181)
BGH, Entscheidung vom 05.04.2005 - VIII ZR 78/04 (https://dejure.org/2005,2181)
BGH, Entscheidung vom 05. April 2005 - VIII ZR 78/04 (https://dejure.org/2005,2181)
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Volltextveröffentlichungen (11)

Kurzfassungen/Presse (6)

  • anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

    Pförtnerkosten umlegen?

  • Berliner Mietergemeinschaft (Kurzmitteilung/Auszüge)

    Umlagefähigkeit der Kosten für einen Concierge-Dienst bzw. Pförtnerdienst

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Notwendiger Concierge-Dienst / Pförtnerkosten

     
  • vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation/Auszüge)

    Pförtnerkosten

  • mietrechtsinfo.de (Kurzinformation)

    Umlage von Kosten für Concierge als Betriebskosten

  • kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)

    Betriebskosten - Mieter müssen nicht immer einen Concierge bezahlen - BGH zur den Voraussetzungen der Kostenübernahme für einen Pförtner durch die Mieter

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Kosten für Concierge: Umlegungsfähigkeit eine Frage des Einzelfalls! (IMR 2006, 1004)

Papierfundstellen

  • NZM 2005, 452 (Ls.)
  • NJ 2005, 366
 
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Wird zitiert von ... (8)Neu Zitiert selbst (1)

  • BGH, 07.04.2004 - VIII ZR 167/03

    Umlagefähigkeit der Kosten einer Dachrinnenreinigung und sonstiger Betriebskosten

    Auszug aus BGH, 05.04.2005 - VIII ZR 78/04
    Daß Kosten eines Concierge-/Pförtnerdienstes ohne Rücksicht auf eine konkrete praktische Notwendigkeit stets erstattungsfähig sind (vgl. zu den Kosten eines "normalen" Hauswarts Senat, Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03, NJW-RR 2004, 875 unter II 2), wird für die Pförtnerkosten, die in der II. BV und der Betriebskostenverordnung - im Gegensatz zum Hauswart - nicht ausdrücklich genannt sind, nicht vertreten.
  • OLG Düsseldorf, 15.12.2011 - 10 U 96/11

    Umfang der Überwälzung von Betriebskosten auf den Mieter

    Die Kosten des Wach- und Schließdienstes sind ebenso wie die Kosten der streitgegenständlichen Überwachungsanlage in der BetrKV nicht expressis verbis aufgeführt und sind - wenn überhaupt - nur als sonstige Betriebskosten i.S. des § 2 Nr. 17 BetrkV umlagefähig (vgl. BGH, Beschl. v. 5.4.2005, VIII ZR 78/04 für die Kosten eines Concierge-/Pförtnerdienstes), sofern sie in der Umlagenvereinbarung als solche ausdrücklich genannt sind (…BGH, Urt. v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03).
  • LG Frankfurt/Oder, 28.05.2010 - 6a S 126/09

    Außenbriefkasten ist keine Vermieterpflicht!

    Soweit die Beklagten die Rechtsauffassung vertreten, dass der Kläger nicht berechtigt gewesen sei, ihren aus den vorgenannten Betriebskostenabrechnungen 2007 und 2008 ersichtlichen Ansprüchen auf Auszahlung der Guthabenbeträge seine Gegenansprüche auf Zahlung der restlichen Mieten im Wege der Aufrechnung gegenüberzustellen und damit zum Erlöschen zu bringen (§§ 387 ff, 362 BGB), steht diese Auffassung nicht in Übereinstimmung mit der herrschenden Rechtsprechung und der vorherrschenden Meinung im Schrifttum (vgl. BGH WuM 2005, 336, 338; LG Berlin NZM 1999, 414;… Schmidt, Handbuch der Betriebskosten, 11. Aufl. Rn. 3349;… Schmidt-Futterer/Langenberg § 556 Rn. 428;… aA Lammel, Mietrecht, 3. Aufl. § 556 Rn. 155), und zwar auch dann, wenn man hinsichtlich der Betriebskosten ein Treuhandverhältnis annehmen würde.
  • OLG Düsseldorf, 27.03.2012 - 24 U 123/11

    Umfang der Verpflichtung zur Tragung von Mietnebenkosten eines Gewerbeobjekts

    Nach zutreffender, vom erkennenden Senat geteilter Auffassung (…vgl. OLG Düsseldorf, Urt. v. 15.12.2011 - I-10 U 96/11) sind Kosten des Wachdienstes - wenn überhaupt - nur als sonstige Kosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV umlagefähig (…vgl. a. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 Rdnr. 213;… Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., Rdnr. 72 jew. m.w.N.; ferner BGH, WuM 2005, 336 für die Kosten eines Concierge-Pförtnerdienstes), sofern sie in der Umlagenvereinbarung als solche ausdrücklich genannt sind (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 875).
     
  • LG Berlin, 08.07.2019 - 65 S 231/18

    Umlagefähigkeit sonstiger Betriebskosten: Mietvertraglich geregelte Kosten für …

    Sie sind - anders als Hauswartkosten - jedoch nur umlagefähig, wenn eine konkrete praktische Notwendigkeit für einen solchen Dienst besteht, denn sie sind - im Unterschied zum Hauswart - in der BetrKV nicht ausdrücklich genannt (vgl. BGH, Beschl. v. 05.04.2005 - VIII ZR 78/04, WuM 2005, 336, nach juris Rn. 2, mwN).

    Für die Beurteilung relevante Gesichtspunkte können die Größe der Wohnanlage sein, die Anforderungen an die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie ein Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit; es ist konkret, nicht lediglich allgemein und abstrakt zum Sicherheitsbedürfnis insbesondere älterer Mieter und zur allgemeinen Sicherheitslage in der örtlichen Umgebung vorzutragen (vgl. BGH, Beschl. v. 05.04.2005, aaO, nach juris Rn. 3).

  • KG, 02.05.2022 - 8 U 90/21

    Umlegung von Bewachungskosten ohne Höhenbegrenzung

    3.4 Entscheidungen und Literaturstimmen, welche danach differenzieren, ob die Bewachung vornehmlich im Interesse der Mieter oder aber zum Schutz des Vermieters vor Beschädigungen des Grundstücks bzw. Gebäudes erfolgt (s. BGH, Beschluss vom 05.04.2005 - VIII ZR 78/04 - NZM 2005, 452 zu einem - anscheinend nachträglich eingeführten - Pförtnerdienst in einem Wohngebäude; LG Hamburg, Urteil vom 06.03.1997 - 333 S 139/96 - ZMR 1997, 358; LG Köln…, Urteil vom 28.01.2004 - 10 S 134/03 - WuM 2004, 400, juris Rn. 29 ff.; LG München…, Urteil vom 17.04.2019 - 14 S 15269/18 - GE 2019, 1420, juris Rn. 14 zu Wohnraum;… Langenberg/Zehelein, a. a. O. Rn. 266 ff.), beziehen sich offenbar auf Mietverträge, welche die Umlage von Bewachungskosten nicht ausdrücklich regeln, und sind vorliegend angesichts der ausdrücklichen Vereinbarung zu den Kosten der Bewachung in § 3 Ziffer 3 des Mietvertrages nicht einschlägig.
  • LG Berlin, 04.01.2007 - 67 S 287/06

    Wohnraummietvertrag: Umlagefähigkeit der Doormankosten in einem großstädtischen …

    Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung vom 5. April 2005 (VIII ZR 78/04 - Grundeigentum 2005, 607), die einen von der Kammer entschiedenen Fall betraf, ausgeführt, dass die Kosten eines Concierge-/Pförtnerdienstes ohne praktische Notwendigkeit nach herrschender Auffassung  nicht als erstattungsfähig angesehen werden.
  • AG Berlin-Mitte, 23.06.2006 - 11 C 84/06

    Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Umlegung sog. Doormankosten auf die Mieter

    Anders als in dem vom BGH im Beschluss vom 05.04.2005 (VIII ZR 78/04) behandelten Fall sind hier keine neuen Betriebskosten im laufenden Mietverhältnis eingeführt worden, sondern es ist von vornherein eine Umlage vereinbart worden, so dass nach Auffassung des Gerichts davon auszugehen ist, dass die Parteien mit der ausdrücklichen Vereinbarung etwaige Unklarheiten oder Zweifelsfragen ausräumen wollten.
  • LG Freiburg, 16.03.2017 - 3 S 224/16

    Preisgebundene Wohnraummiete in Baden-Württemberg: Umstellung einer …

    Was die Position "Sicherheitsdienst" mit 81, 76 ? betrifft, deren Rückzahlung konkret (nur) für das Jahr 2014 begehrt wird, ist darüber hinaus weder vorgetragen noch ersichtlich, dass abweichend von der überwiegenden Ansicht (…vgl. etwa LG Berlin Urt. v. 05.12.2003, 64 S 369/03, LG Berlin, Urteil vom 25. Februar 2013 - 67 S 365/12 -, juris) hier ausnahmsweise (BGH, Beschluss vom 05. April 2005 - VIII ZR 78/04 -, juris) die Kosten für einen Sicherheitsdienst als möglicherweise notwendige Maßnahme zum Schutz des Eigentums der Mieter umlegbar wären.
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